Ниже мои вопросы и ответы на них. Меня ответы удовлетворили. Потом еще попросил включать в решение тему о том, что утвержденные в смете расходы, тем не менее, не могут превысить фактических доходов, кроме как по отдельному решению общего собрания. Включили.
1. Дебиторская задолженность в размере 9 803 тыс. рублей. Почему не представлены ее расшифровка (Ф.И.О) и сроки погашения ? Ведь эту сумму все уплачивают в составе общей стоимости участка, как получилось так, что кто-то не заплатил ?
Ответ: Данная задолженность образовалась следующим образом – в конце 2011года заключались договоры купли-продажи участков и подписывались соглашения об условиях членства , но оплата взносов прошла в начале 2012г. Дебиторская задолженность отсутствует.
2. Почему в Отчете о целевом использовании полученных средств за 2011 год не отражены расходы, указанные Отчете об исполнении приходно-расходной сметы на 2011 г. ?
Ответ: Отчет о целевом использовании денежных средств формируется на основании бухгалтерского учета по методу начисления (фактически это расшифровка строки 1300 пассива баланса), а Отчет об исполнении приходно-расходной сметы показывает фактически проведенные расходы по кассовому методу.
3. Какие комиссии взимает банк в таком размере (в 2011 г. – 14 тыс., хотя операций еще не должно было быть, а на 2012 год запланировано аж 90 тыс.) ?
Ответ: использование системы банк-клиент обходится в 350 руб. в месяц, комиссия за пересчет при принятии денежных средств составляет – 0,14% от вносимой суммы. В первом квартала этого года на данные цели уже затрачено 26 000руб. таким образом сумма 90 000руб. на год вполне соответствует прогнозируемому расходу на данные цели.
4. Аренда каких земельных участков оплачивалась в 2011 году (52 636,30 рублей), предполагается к оплате на 2012 год (48 812,00 рублей) и почему затраты снижаются ?
Ответ: До размежевания на мелкие участки ДПК Тихая Заводь арендовал у собственников участок 35га несколько месяцев. Сумма арендной платы за этот период составила 52 636,3руб. После размежевания участка на мелкие, в том числе образовался участок общего пользования (по дороги и коммуникации), площадь которого меньше, но срок аренды больше, поэтому общая сумма за год – 48 812руб. Ставка же осталась прежней – 1 550руб. в квартал за 1 га. Это сумма покрывающая размер земельного налога арендодателя. Необходимо отметить, что данные затраты – это инвестиционные расходы за счет паевых взносов, которые (взносы) не могут быть нами увеличены. Вы их уже оплатили в цене участка. Поэтому в откорректированной смете эти затраты включены в расходы, связанные со строительством.
5. Почему услуги охраны планировались на 2011 год 77 000,00 рублей, а по факту – 427 000,00 рублей, при этом на 2012 год планируется заплатить за охрану 280 000,00 рублей, т.е. меньше, чем за 2011 год – по факту опять будет перерасход ? Как планируется эта статья ?
Ответ: В 2010 году на 2011 год планировалось, что охранять будет не ЧОП, а принятые в штат дежурные + кнопка для вызова ГБР, которая стоит порядка 70 000руб.в год. Однако нам не удалось найти дежурных на низкую з/п (менее 12 000руб.). Поэтому было принято решение о выставлении ЧОПа. В смете допущена ошибка – 70 000руб. не в квартал, а в месяц. Это официальная стоимость 1 поста ЧОПа. Здесь также необходимо отметить, что данные затраты – это тоже инвестиционные расходы за счет паевых взносов. Поэтому в откорректированной смете эти затраты включены в расходы, связанные со строительством.
6. По данным на сайте на сегодняшний день продано 80 участков, осталось непроданными – 103 участка. При этом начислено паевых взносов на 20 млн. рублей, осталось участков примерно на 30 % больше, чем продано. Т.е. даже если продать все участки в 2012 году, то паевых взносов будет 26 млн. рублей, а не 32,5 млн. рублей, как запланировано. Но и это не главное. В годовом отчете за 2011 год указано, что паевых взносов нужно не менее 73 млн. рублей для строительства объектов в поселке. Еще 23 млн. рублей предполагается заплатить в 2012 году из средств пайщиков за выкуп земли общего пользования. А сколько всего предполагается собрать паевых взносов ? И за счет каких средств предполагается строительство объектов ? Мне кажется, нужно дать всем детальную и прозрачную картинку:
- об общей сумме паевых взносов при реализации всех участков и о том, как рассчитан размер паевых взносов на 2012 год;
Ответ: Размер паевых взносов рассчитан исходя из стоимости строительства объектов по договору с Вектор Инвестментс 71 207 000руб. + стоимость участка общего пользования 22 991 732руб. + вознаграждение тех.заказчика 5 331 268руб.+ затраты на разработку и согласование ИРД - 1 795 000руб = Всего – 101 325 000руб., деленное на количество участков в поселке193шт. Таким образом размер паевого взноса равен 525 000руб. (101 325 000/193). Размер паевых взносов одинаков для всех членов ДПК вне зависимости от того в каком году они вступают в члены.
- об общих расходах на строительство объектов, выкуп земли и т.п. (с расшифровкой, какие работы/затраты будут проведены в 2012 году при запланированных в смете 16,6 млн. рублей на строительство, и какие работы/затраты еще нужно будет провести в 2013/2014 годах);
Ответ на этот вопрос готовится и будет озвучен на собрании с указанием цифр и сроков.
из которой следовал бы баланс между доходами и расходами кооператива на период строительства. В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона № 66-ФЗ от 15.04.1998 члены кооператива должны ежегодно покрывать образовавшиеся убытки посредством внесения дополнительных взносов, а также нести субсидиарную ответственность за всех остальных в случае неуплаты ими таких дополнительных взносов. Это значит, что в случае перерасхода сметы в текущем и в будущих годах все члены кооператива должны будут покрывать убытки самостоятельно, причем не только за себя, но и за тех, кто по каким-либо причинам откажется оплачивать убытки.
Ответ: Конечно такой риск теоретически существует. Однако Вектор Инвестментс – это компания, которая ставит своей целью получение прибыли не за счет обмана своих клиентов (продать абы как и уйти) , а за счет профессионального развития территории с узнаванием бренда «Истринская Долина» только с положительной стороны, благодаря чему клиенты будут выбирать нас и приходить к нам. Мы в данном проекте очень надолго, а не на время пока не продадим активы. Поэтому принимая на себя обязательства построить коммуникации за те деньги, которые вы уже заплатили за это мы понимаем, что невыполнение этих обязательства приведет и к материальным и к имиджевым потерям и к утрате наших конкурентных преимуществ. С формальной же точки зрения определенные гарантии членов ДПК в том, что цена вопроса по стройке не увеличится – это наличие договора между ДПК и Вектор Инвестментс в котором зафиксирована цена работ по строительству инфраструктуры и изменение этой цены возможно только на основании решения общего собрания ДПК, которое как вы понимаете, сегодня кулуарно принято быть не может да и не будет даже предлагаться по вышеуказанным причинам.
7. Как рассчитаны членские взносы на 2012 год (если разделить общую сумму на 12 и потом на 2 000,00, то получится 80 участков – это столько, сколько продано уже сейчас, судя по плановому размеру паевых взносов в 2012 году предполагаются серьезные продажи, почему же не планируется собирать членские взносы) ?
Ответ: прежде чем ответить, хотелось бы выразит признательность автору вопроса, за изучение присланных документов и саму постановку вопросов, что позволило своевременно внести корректировки в смету. Так благодаря учету отдельных замечаний, размер членского взноса с планируемых 2000руб. в месяц снизился до 1 500руб. Членские взносы рассчитывались исходя из следующих данных и прогнозов по продажам на 2012 год: количество членов на момент принятия Правлением ДПК решения о созыве годового собрания - 51, прогнозное количество принятия новых членов в 2012 году – 62 (по кварталам: 1кв.-10, 2кв.-18, 3кв.-17, 4кв.- 17). Здесь необходимо отметить, что принятие новых членов означает, что они платят за оставшееся количество месяцев. Исходя из вышеизложенного доходы от членских взносов на 2012 год составят: 1кв. = 10(количество прогнозируемых новых членов в 1квартале)х1500 (размер ежемесячного взноса)х 10(среднее количество оставшихся месяцев в году если предположить, что новые члены будут приняты в марте) = 150000руб.; 2кв. = 18(количество прогнозируемых новых членов в 1квартале)х1500 (размер ежемесячного взноса)х 8(среднее количество оставшихся месяцев в году если предположить, что новые члены будут приняты в мае) + 60(количество действующих членов ДПК)х 1500 (размер ежемесячного взноса)х 12(количество месяцев в году) = 1 296 000руб., аналогично рассчитываются 3кв – 102 000руб. и 4кв. – 51 000руб. ИТОГО: 150000+1 296 000+ 102000+51000 = 1 599 000руб.
Это позволило бы уменьшить размер членских взносов с каждого ! Думаю, я буду не единственным, кто скажет, что размер ежемесячных членских взносов на текущем этапе завышен – как минимум это статья «Расходы на комендантское обслуживание»: поселка еще нет, там нечего обслуживать, причем комендантам – нужна только охрана; и управление поселком пока не осуществляется, чтобы платить за такое управление по 100 тыс. в месяц. В общем, я полагаю необходимым оставить размер членских взносов в объеме 1 000,00 рублей в месяц, при этом исключить статью «Расходы на комендантское обслуживание».
Ответ: В данном случае с автором вопроса мы не можем согласиться. Опыт строительства поселков говорить о том, что даже на начальной стадии строительства коммуникаций и до ввода сетей в эксплуатацию у собственников участков возникает огромное количество вопросов, требующих постоянного присутствия на площадке нашего специалиста. Причем решение этих вопросов зачастую не связано напрямую со стройкой, что (в том числе) вызвало необходимость создания сервисной компании Вектор Сервис. Так комендантское обслуживание на первом этапе будет включать: контроль соблюдения частными застройщиками требований и рекомендаций, предъявляемых компанией-застройщиком к проведению частной застройки; Согласование посадки домов с учетом линий регулирования застройки; Передача частным застройщикам копий рабочей, а в последующем исполнительной документации для проектирования собственных сетей на участке с целью оптимального подключения к сетям кооператива; Обеспечение взаимного обмена информацией между застройщиком и частными застройщиками, строящими дома и сети на индивидуальных участках. Информирование собственников участков по актуальным вопросам; организация и контроль пропускного режима; После пуска временного эл.питания в начале 2013 года: Подписание договоров по энергоснабжению; Сбор показаний счетчиков эл.энергии физ.лиц, оформление актов фактического использования электроэнергии; Разработка разрешительных и регламентирующих документов (тех. условия и др.) по подключению индивидуальных домов к инженерным системам поселка (вода, канализация, электричество, газ); Прием платежей и контроль полноты внесения эксплуатационных и коммунальных платежей; Организация работы эксплуатационной и уборочной техники в поселке; Сбор и оформление информации по въездам и забору.
8. Отдельный вопрос с покупкой земельного участка общего пользования – какой это участок и какие на него оформлены документы ? Это тоже свидетельство о собственности ?
Ответ: это участок, по которому будут проложены дороги и коммуникации и который в настоящее время находится в аренде у ДПК. Пока предполагается только оформление предварительного договора купли-продажи.
ValeryV писал(а):И еще - почему свои "несколько вопросов" Вы адресовывали именно Вектору?
Я адресовал вопросы Дарье, которая прислала мне приглашение на собрание. Видимо, она переадресовала мои вопросы Вектору. Отвечал мне Клец Евгения Николаевич.
Alfmai писал(а):Сначала надо спрашивать, за что платишь, потом платить :) Никто не говорит о неуплате, речь об оптимизации - 23 млн по любому надо оптимизировать :)
Если эти расходы в 23 млн. рублей изначально вошли в стоимость участков, то какой смысл их сейчас оптимизировать ? Торговаться после того, как купил, дело бесполезное. Не согласны с ценой - не нужно было покупать. А после драки махать кулаками - это не по мне.